"사업속도에 투명성까지"…속도 내는 신탁방식 재건축

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신탁방식 첫주자 여의도 시범아파트 주민동의 75%, 40일만에 달성
"초과이익환수제 영향은 물론 재건축 비리에 지친 주민들 선호"

신탁방식 재건축이 속도를 내고 있다. 201 8년 재건축 초과이익환수제 부활이 예고되면서 '빠른 사업속도'가 관심의 표면적 이유지만 사업속도 보다는 ‘클린 재건축’이 보다 근본적인 이유라는 분석이다.

14일 부동산 업계에 따르면 지난 11일 신탁방식 재건축을 추진하고 있는 서울 여의도 시범아파트(1790가구)의 주민동의율이 75%를 넘었다. 신탁회사가 재건축 단독 시행자로 지정되려면 주민 75% 이상의 동의를 얻어야한다.

시범아파트는 신탁방식 재건축의 첫 주자다. 이 아파트는 지난해 11월 한국자산신탁을 재건축 예비신탁사로 지정하고 지난 1월 20일부터 주민동의 절차를 밟았다. 40여일 만에 주민동의율 75%를 달성한 셈이다. 강남구 압구정아파트지구 내 일부 단지가 반년 가까이 재건축 추진위원회 구성도 못하는 것과 사뭇 다른 모습이다. 시범아파트 재건축 추진 관계자는 "영등포구청에 사업자 지정 신청을 하고 4월 중으로 시공사를 선정할 계획"이라고 말했다.

신탁방식 재건축은 시범아파트 등 여의도 뿐 아니라 서초구 신반포2차(1572가구) 등 강남권까지 확대되고 있다. 재건축 아파트가 기존 방식이 아닌 신탁사에 눈길을 돌리는 이유는 빠른 사업속도 때문이라는 게 우선된 시각이다.

특히 유예 중인 재건축 초과이익환수제가 201 8년부터 부활될 가능성이 높아 세금 폭탄을 피하려고 조합이 선호한다는 이유다. 초과이익환수제는 재건축을 통해 조합이 얻은 이익인 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내는 제도다.

초과이익환수제를 피하기 위해서는 연내 관리처분계획 인가를 신청해야 한다. 기존 방식으로는 사업초기 단계에 있는 재건축 아파트가 연내 관리처분계획 인가를 신청하는 것은 사실상 불가능하다. 하지만 신탁방식의 경우 기존 재건축과 달리 추진위원회와 조합설립 단계를 생략할 수 있어 사업기간을 최대 3년까지 단축시킬 수 있다는 게 업계의 분석이다.

하지만 최근 잘나가던 신탁방식 재건축에 제동이 걸릴 수 있다는 지적도 제기됐다.

신탁방식 재건축은 그간 초과이익환수제와 관련해 사각지대에 놓여 있었다. 현행 법률은 재건축 초과이익환수제 대상을 조합 또는 조합원으로 명시하고 있는데 신탁방식은 조합을 설립하지 않아도 되기 때문이다. 이에 지난 2일 국회에서 '재건축 초과이익 환수에 관한 법' 개정안이 통과됐고 초과이익환수제 납부대상자에 신탁업자와 토지 소유자까지 포함시켰다.

개정안 통과로 일각에선 신탁방식 재건축이 동력을 상실할 수 있다는 지적을 제기했으나 시장의 분위기는 아니었다. 신탁방식 재건축을 추진하고 있는 여의도의 공작아파트 재건축 추진 관계자는 "주민들이 (초과이익)환수제 상관없이 신탁방식을 원하고 있다"며 "비용 절감 뿐 아니라 투명성이 주민들에게 인기를 끌고 있는 이유"라고 설명했다.

전문가들은 신탁방식 재건축 인기의 근본적 이유가 조합운영의 투명성 때문이라고 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "재건축은 속도가 관건인데 조합장 비리 등 불투명한 운영으로 사업 차질을 겪었다"며 "이런 갈등을 해소하려는 재건축 아파트와 새로운 먹거리를 찾아 나선 신탁사와의 이해관계가 맞으면서 신탁방식 재건축이 확대되고 있다"고 말했다.